«Жемчужина Разлива», «Княжье озеро», «Золотые пески» - все это броские названия современных коттеджных поселков. Проектируются они в большом количестве, превращаясь в распространенный продукт для среднего класса. Продвигаются коттеджи в таких поселках тоже по всем стандартам современного маркетинга. А вот с традиционной схемой финансирования получается заминка: очень немногие загородные дома покупаются в кредит. Ипотека, так хорошо отработанная на рынке городского жилья, пока не развивается активно в загородном сегменте.
«Болезнь роста» рынка загородной недвижимости
Одна из причин в том, что многие загородные проекты еще только строятся. Под ярким названием поселка зачастую одни только земельные участки или едва начатое строительство. «Ипотечное кредитование строящейся недвижимости, в том числе коттеджей, существует на сегодня в основном только в рамках соглашений между определенными банками и отдельными строительными компаниями», - рассказал Restate.ru Игорь Жигунов, Заместитель Председателя Правления ООО "Городской Ипотечный Банк". – «Пока таких проектов действительно немного. Это связано, прежде всего, с вопросами риска кредитования строящихся объектов, а также вопроса фондирования по таким кредитам. А если говорить о кредитовании напрямую застройщиков, то с точки зрения требования кредитора к заемщику очень малое количество компаний будут соответствовать таким критериям. Кредитование готовых загородных домов распространено гораздо шире. Такие программы предлагает как минимум 50% банков. Обычно соотношение кредит/залог на загородные дома несколько ниже, чем по городским квартирам, а процентные ставки немного выше (на 0,5-1%). Это связано с меньшей ликвидностью загородных домов, большими сроками экспозиции, а также с тем, что загородная недвижимость – не первостепенная потребность человека по сравнению, например, с городской квартирой».
С последним утверждением можно поспорить, так как многие аналитики отмечают: загородный дом все чаще рассматривается как альтернатива городской квартире. Просто банки пытаются сориентироваться на этом новом для них рынке. Необходимо понять, какой проект действительно будет воплощен, а какой превратится в долгострой. «Ипотечных программ на цели приобретения загородной недвижимости сейчас предостаточно, - утверждает Алексей Казарин, заместитель Генерального директора по ипотеке ООО «Кредитный и Финансовый Консультант». – «Сложности возникают только с кредитованием коттеджных поселков, возводимых строительными компаниями. Но здесь сложности практически такие же, как и со строящимися объектами в черте города. Банки проводят аккредитацию застройщиков в целях возможности дальнейшего кредитования этих объектов. На сегодняшний день банки реально ощущают спрос на загородную недвижимость и все активнее кредитуют загородные объекты».
Ограничения по загородной ипотеке
Если разобраться, теоретически с помощью ипотечного кредита доступно загородное жилье разных ценовых категорий - эконом, премиум, бизнес и luxury класса. Но это должен быть законченный, готовый дом. Покупатели же мыслят категориями городскими: высок спрос на кредитование земельных участков, недостроенных домов. Это камень в огород и строительных организаций: готовые проекты сдаются в таком виде, что покупателю все равно приходится брать потребительский кредит, чтобы переделать кровлю, отремонтировать систему отопления и прочее. «Чтобы решить вопрос доступности загородного жилья, надо внести изменения в закон об ипотеке, - объяснил Андрей Пименов, руководитель кредитно-кассового офиса «Городского ипотечного банка» в Санкт-Петербурге на региональной конференции «Малоэтажная Россия – иллюзия или реальность?» - «В частности, надо решить проблему возможности залога в том случае, когда права залогодателя еще не оформлены. В большой мере загородную ипотеку ограничивают страховые компании: они предъявляют к объекту такие требования, что собственник не может их выполнить. В результате заемщик не может получить кредит под залог незавершенного строительства».
Сегодня основные требования к загородному дому в банках таковы:
- Дом должен находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для проживания (коттеджный поселок, деревня, садоводческое товарищество, дачный кооператив, и.т.д.).
- Иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку, на котором располагается индивидуальный жилой дом, на легковом автомобиле.
- Быть пригодным для круглогодичного проживания.
- Иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника через присоединенную сеть от энергоснабжающей организации.
- Быть обеспеченным системами водоснабжения и отопления.
- Находиться в удовлетворительном состоянии и не иметь существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома. Некоторые банки предъявляют также требования к возрасту дома.
Ситуация меняется
Еще год назад на рынке было мало предложений с разумным соотношением цены и качества. Сейчас строительные компании лучше адаптировались к растущему спросу: появились загородные дома, которые сравниваются по стоимости с городским жильем. Меняются и условия кредитов. Если раньше на загородный дом можно было получить кредит в объеме 65-70% от стоимости объекта, то теперь есть случаи предоставления ипотеки в объеме 70-80%. «Кредиты, выдаваемые на загородную недвижимость в Городском Ипотечном Банке, составляют 15-20% от общего объема выдаваемых кредитов. В 2006 году это соотношение было несколько меньше – 10-15%», - уточняет Игорь Жигунов. По данным брокерской консалтинговой компании «Кредитный и Финансовый Консультант», срок кредита возможен до 25 лет, взнос от 10%, ставки - от 10% в долларах США и 11% в рублях.
Подтверждает это и Сергей Даньков, руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка: «Условия кредитования с целью приобретения загородной недвижимости премиум-класса или эконом-класса идентичны. В нашем банке кредит можно получить на сумму от 30 000 USD/900 000 р. до 1 000 000 USD/30 000 000 р. сроком на 10 лет по ставке 15% в USD и 16% в рублях на стадии строительства и 12-14% в USD/13-15% в рублях после государственной регистрации права собственности. В связи с устойчивым ростом спроса на данный вид кредитования можно спрогнозировать его развитие и дальнейшее распространение в будущем». По словам Сергея Данькова, банкам выгоднее выдать один крупный кредит для приобретения загородной недвижимости, чем предоставлять несколько небольших кредитов для приобретения квартир.
С этим согластно подавляющее большинство аналитиков. Загородную недвижимость уже не называют в каждой статье «клондайком для кредитных организаций», но прогнозы строятся оптимистичные. 2-3 года – так в среднем оценивается срок, за который на рынке должны появиться еще более привлекательные кредитные программы в отношении загородных домов.
Новости