C начала этого года стагнация на рынке недвижимости прекратилась. Цены стали ползти вверх, «разгоняясь» с каждым месяцем. Надолго ли сохранится такое положение, и какие последствия оно будет иметь? Что ожидает рынок жилья в этом году? Своими оценками на этот счет поделились руководители ведущих риэлтерских компаний Петербурга. И их прогнозы крайне неутешительны. «Паника» – именно так можно охарактеризовать то, что происходит сегодня на петербургском рынке недвижимости, отмечают эксперты. В частности, по данным агентств, с конца марта рост цен идет по нарастающей. Цены (в долларах США) с конца апреля «прирастают» на 1,5 процента в неделю (!). При этом спрос идет на жилье любого типа и качества.
В период с января по 15 мая этого года средняя цена квадратного метра в долларах США повысилась с 10 до 35, то есть на 15,6 процента. Рублевые цены повысились с 34 827 до 38 660 рублей, то есть на 9,9 процента.
Больше всего подорожали одно- и двухкомнатные квартиры. Так, если в январе стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире составляла 22, то сегодня она достигает 18. В двухкомнатных квартирах стоимость квадратного метра возросла с 92 до 26. Менее значителен рост цен для трех- и четырехкомнатных квартир. Там они поднялись с 28 до 37 и с 15 до 33 соответственно. Интересно, что весьма серьезно подросли цены на комнаты: c 69 до 32.
«Если сегодняшние темпы роста цен будут сохраняться, то до конца этого года квадратный метр жилой площади будет стоить не менее 00», – говорит генеральный директор ООО «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Рынок продавца
Столь резкое повышение цен весьма беспокоит риэлтеров. Они считают, что если подобная тенденция сохранится, то это попросту подорвет рынок недвижимости.
«Мы, риэлтеры, меньше всего заинтересованы в росте цен. Нам нужен стабильный и прогнозируемый рынок», – говорит генеральный директор ООО «АЛЕКСАНДР-Недвижимость» Сергей Сосновский. Он отмечает, что начавшийся ценовой рост зачастую приводит к тому, что продавцы придерживают свои предложения. И это при том, что они и так находятся в дефиците. Спрос все больше превышает предложение. Риэлтеры уже несут убытки. Из-за роста цен стали «рваться» цепочки по сделкам, связанным с расселением коммунальных квартир.
«В этой ситуации покупатель паникует. Сейчас наблюдается ажиотажный спрос на жилье, предлагаемое в прямую продажу», – говорит Дмитрий Щегельский. Он приводит пример, когда его клиент для того, чтобы осмотреть двухкомнатную квартиру в доме 504-й серии, выставленную на прямую продажу, был вынужден 40 минут отстоять в очереди. Когда же она подошла, выяснилось, что за это время цена подскочила на 00. «По всему городу отмечается тенденция стремительного сокращения числа прямых продаж. Объекты, которые выставляются, скупаются моментально», – говорит г-н Щегельский. В качестве причин сложившейся ситуации он отмечает сокращение объемов нового жилья, вызвавшее отток покупателей на вторичный рынок, наличие отложенного спроса, накопившегося за период стагнации, а также увеличение числа покупателей с заемными средствами (ипотека).
«То, что мы наблюдаем сегодня, является воплощением самого пессимистичного сценария, который только можно было себе представить», – говорит вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко. Он характеризует ситуацию на первичном рынке жилья как «крайне нездоровую». В качестве причин он называет последствия принятия 214-го закона, отсутствие инженерно подготовленных территорий, рост цен на стройматериалы, а также общую технологическую отсталость строительного комплекса. «За первое полугодие на первичный рынок было выведено предложений на… 200 тысяч кв. метров. Это ничтожная цифра», – говорит г-н Семененко. Он считает, что после принятия 214-го закона на рынке остались в основном крупные строительные компании, которым невыгодно продавать жилье по сниженным ценам на ранних стадиях застройки, как практиковалось до последнего времени.
«Нужно отметить еще один фактор, который спровоцирует рост спроса, и, соответственно, цен. Это разница в стоимости недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга», – замечает генеральный директор ООО «Акрополь» Геннадий Багрянцев. По его словам, в той же первопрестольной цена квадратного метра в пятиэтажной «хрущевке», расположенной рядом с трассой МКАД, достигает уже 00. В Петербурге же за эти деньги можно приобрести современную недвижимость высокого качества. «Я думаю, что многие люди, желавшие приобрести жилье в Москве, теперь обратят взоры на наш город. В итоге спрос здесь станет просто бешеным, а цены будут расти высокими темпами», – считает г-н Багрянцев.
Подобную тенденцию отмечают и другие риэлтеры. «По оценкам экспертов, в Москве доля иногородних покупателей достигает 60 процентов. У нас этот показатель пока держится где-то на уровне 15-20 процентов», – считает Сергей Сосновский.
Как долго сохранится сегодняшнее положение на рынке? Остановятся ли цены в обозримом будущем, и на каком уровне?
Все выше и выше
«В Москве и в Петербурге цены будут продолжать расти. И ожидать их снижения в результате громких заявлений чиновников, типа того же национального проекта «Доступное жилье», не следует. Объективных предпосылок для этого нет, а рынок невозможно отрегулировать административными средствами», – говорит генеральный директор ООО «Легион-Недвижимость» Максим Чернов. Он считает, что в этой ситуации будет нанесен удар и по ипотеке, так как все меньше людей смогут воспользоваться ею в условиях непрекращающегося роста цен.
«Цены продолжат расти из-за сокращения предложений на первичном рынке», – говорит директор по рекламе ООО «Агентство недвижимости «Итака» Дмитрий Кадолба. Он считает, что средние строительные компании будут постепенно переводить деньги в другие сферы бизнеса, уходя из строительства. В итоге на рынке останутся только крупные компании, которые станут замораживать продажи. «В будущем они, используя свое монопольное положение, станут регулировать цены. Но только вверх», – считает г-н Кадолба. Он считает, что к осени ежемесячный прирост цен на жилье будет составлять не менее 3-4 процентов.
«Цены будут расти по мере сокращения объема первичного рынка, и, соответственно, увеличения спроса», – считает Вячеслав Семененко. По его оценке, сегодняшний ежегодный спрос достигает 3-4 млн кв. метров жилья в год. Именно столько нужно сегодня строить, чтобы обеспечить баланс спроса и предложения. Пока этот уровень не будет достигнут, о стабилизации рынка не может быть и речи. «Сегодня спрос таков, что обычная «панель» или кирпич-монолит идут за ,5 тыс. за метр. А элитное жилье подорожало вдвое», – говорит г-н Семененко. Он считает, что рост цен будет продолжаться, причем не плавно, а резкими скачками. «Каждый ценовой шаг будет составлять не менее ста долларов», – считает г-н Семененко.
Итак, практически все риэлтеры сходятся на том, что рост цен на жилье продолжится как минимум до конца этого года. Причем его темпы будут возрастать чуть ли не ежемесячно. Показатели платежеспособности населения не будут играть здесь решающей роли, так как объем предложений будет продолжать сокращаться. В этих условиях о доступном жилье можно забыть если не навсегда, то очень и очень надолго. Как говорится, не в этой жизни…

Дата публикации: 25.05.2006