Сколько стоит построить дом, квартиры в котором продаются от $2500 за 1 кв. м - дешевле купить жилье в Москве уже практически невозможно? Изучив несколько реальных проектов, “Ведомости” выяснили, что строителям 1 кв. м обходится в $1000-1500 и уж никак не дороже $1900 - даже с учетом компенсации городу.

Пока аналитики говорят о пузыре на рынке недвижимости, а чиновники пытаются обеспечить население “доступным жильем”, квартиры становятся все менее доступными: только за последнюю неделю они подорожали на 2,5%. Как выяснили “Ведомости”, затраты на строительство составляют лишь половину этих поражающих воображение цифр, остальное - доход застройщиков. Мы изучили сметы строительства пяти жилых домов, которые уже возводятся или скоро начнут возводиться в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Эти сметы нам предоставили инвесторы, управляющие компании, вкладывающие средства в недвижимость, и независимый оценщик, проводивший экспертизу проекта по заказу кредитора, но не строители.

Затраты на строительство дома складываются из пяти частей: это плата за землю, на которой будет стоять дом, разработка проекта и его согласование, подготовка участка к стройке, собственно возведение дома, включая подводку коммунальных сетей, и, наконец, расходы на продажу квартир. Еще есть разные другие затраты - в каждом проекте они свои, мы объединили их в статью “прочие”.

Не во всех проектах указана полезная площадь - собственно квартир, гаражей и офисных помещений. Тогда мы брали ее как 80% от общей площади - средняя, по словам строителей и независимых экспертов, доля полезной площади в общей. Суммарные затраты мы делили на нее или ту ее часть, которая остается в распоряжении застройщика после расчетов с городом, ведь именно эти квадратные метры продают нам строители.

Земля

Строительный проект начинается с получения земли. Участками распоряжаются местные власти и компенсация им - одна из основных составляющих себестоимости 1 кв. м жилья, говорит директор департамента маркетинга “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев. Форма расчетов бывает разной - деньгами, передачей части квартир в собственность города или дополнительными обременениями, например обязательством построить школу или детский сад. Так, за право построить монолитный дом полезной площадью 16 760 кв. м (общая - 25 000 кв. м) на окраине Северо-Восточного округа столицы компания заплатила около $4 млн. В пересчете на 1 кв. м полезной площади это составляет $236, или 16,4% сметы. По мнению Елисеева, это очень выгодные условия. Значительно сложнее сложились отношения с городом у строителей монолитного дома общей площадью 25 100 кв. м, возводимого в Северном округе, недалеко от центра. Им пришлось заплатить городу компенсацию за пользование сетями и отдать часть квартир - около 30% жилой площади, 40% нежилых помещений и 16% гаражей в подземном паркинге. В результате из 18 220 кв. м полезной площади инвестору досталось только 12 700 кв. м. Неудивительно, что себестоимость 1 кв. м в этом проекте оказалась самой высокой среди изученных “Ведомостями” - $1897, а расчеты с городом заняли в ней $621, или 33%. Впрочем, квартиры в этом доме продаются по $3500-4000 за 1 кв. м.

Чтобы получить землю в Санкт-Петербурге, с 2003 г. нужно заплатить городу $80 за 1 кв. м общей площади возводимого жилья. Но на деле застройщики могут получить участок и дешевле. Компании, строящей два дома в Северной столице, земля обошлась примерно в $14 за 1 кв. м общей площади. “Просто это были участки на свалке”, - объясняет источник, знакомый с подробностями проекта. При этом условием проекта была ликвидация свалки, а расходы на это включены в затраты на строительство. Почва на местах свалок непригодна для строительства и придется вложить немало средств в подготовку этой площадки, говорит старший инженер департамента контроллинга капитальных инвестиций компании “2К Аудит - Деловые консультации” Мария Жданова. К тому же потенциальных покупателей может отпугнуть перспектива жить на месте бывшей свалки, отмечает Владимир Свиньин, гендиректор УК “Свиньин и партнеры”, реализующей проекты в области недвижимости в Питере.

Проект

Получив землю, можно заказывать разработку проекта и согласовывать документацию. Эти затраты у всех примерно одинаковы - по словам Елисеева, примерно $35-40 за 1 кв. м общей площади. В пересчете на 1 кв. м продаваемых квартир в сметах, с которыми удалось ознакомиться “Ведомостям”, эта статья составила 1-5% расходов. Еще до 2% сметы заложено на подготовку участков к застройке - снос зданий, вырубку деревьев и проч.

Стройка

Строительные работы - главная и самая постоянная составляющая сметы, отмечает первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Его компании наземная часть панельных домов серии П-44М обходится в 12 000-14 000 руб. на 1 кв. м общей площади. В проектах, которые проанализировали “Ведомости”, затраты на строительство составили более половины всех расходов.

Заметный вклад в себестоимость вносят и инженерные сети, но расходы на них очень сильно варьируются. Если не повезет, их цена оказывается сопоставима со стоимостью коробки, говорит Паньковский. В питерских домах на наружные и внутренние сети приходится более 30% стоимости дома - вблизи бывшей свалки нет коммуникаций. Покупая участок, сложно спрогнозировать, во сколько обойдется инфраструктура, говорит Паньковский. Покупаешь кота в мешке, вторит Жданова: сложно предположить, сколько кабеля надо проложить до той подстанции, к которой тебе позволят подключиться, а то и вовсе придется раскошелиться на новую подстанцию.

В среднем строительство монолитного дома с инфраструктурой в Москве обойдется в $750-800 на 1 кв. м общей площади, резюмирует Елисеев, или в $900-1100 в пересчете на полезную.

И прочие продажи

Когда дом наконец построен, квартиры в нем надо продать. Впрочем, на практике продажи начинаются раньше. Это также требует денег - на рекламу, маркетинг, комиссии риэлторам и проч. - и увеличивает себестоимость 1 кв. м на $30-70.

Остальное - страхование объекта, оформление его в собственность, разные резервы, плата компании, управляющей строительством, - мы объединили в категорию “прочие”, добавившую в стоимость 1 кв. м $15-60.

Итого 1 кв. м в продаваемых квартирах обходится строителям от $926 в Питере до $1897 в Москве.

Доходность

Но эти затраты не очень-то беспокоят застройщиков. Во всех сметах указана ориентировочная цена реализации: 1 кв. м в московской новостройке продается по $2500-4000, в подмосковной и питерской - по $1200-1320. Так что расходы окупаются порой более чем вдвое. “Мы редко беремся за проекты рентабельностью ниже 100%”, - признается Елисеев.

Но эти цифры не дают представления о рентабельности строительного бизнеса. Сметы не позволяют оценить денежный поток застройщика, он во многом зависит от хода и цены продаж. Например, расчетные цены одного из московских проектов уже сильно выросли. Если 1 кв. м обошелся застройщику в $1000, а продает он его за $2000, по балансу рентабельность составит 100%, но, если вложено только $100, а достроен объект за счет средств от продаж, рентабельность будет почти 1000%, объясняет один из инвесторов. Но Жданова напоминает о провалах: многие дома не были достроены в том числе потому, что застройщики продали сразу много квартир и им не хватало денег на достройку, ведь вместе с ценами на жилье росла и себестоимость.

Себестоимость ни при чем

Есть ли у строителей резерв снижения себестоимости? Минимальный, категоричен Елисеев: рабочая сила и так дешева до предела, а с учетом инфляции на рынке стройматериалов говорить о снижении себестоимости за счет этой строки не приходится. Не видит “подушки” и Свиньин.

Аркадий Дроздовский, заместитель гендиректора инжиниринговой компании “2К”, которая анализирует строительные проекты, придерживается другого мнения. “Резерв есть на каждом этапе, - уверен он. - Уже в смете строительства заложена рентабельность в среднем 15%”. В частности, материалы достаются строителям до 15% дешевле сметной стоимости, ведь покупаются оптом и у постоянных поставщиков, уверен он. Часто бывает, что даже в актах выполненных работ фигурируют “резервы на непредвиденные расходы”, продолжает Дроздовский, недоумевая, “какие могут быть резервы, когда работы выполнены”. Правда, в смете не указываются так называемые откаты чиновникам и техслужбам, которые, по его словам, могут составлять до 20% всех расходов.

Впрочем, эта дискуссия носит сугубо теоретический характер: если себестоимость сократится, квартиры дешевле не станут. “Даже если затраты упадут до $500 за 1 кв. м, цены не снизятся, - убежден Елисеев. - Они растут из-за того, что спрос сильно превышает предложение”. Снижение себестоимости жилья приведет лишь к появлению инвесторов, ко

Дата публикации: 14.04.2006