В последнее время многие эксперты в Москве всерьез заговорили о возможности кризиса на московском рынке недвижимости. Сейчас темпы роста на московском рынке недвижимости достигают впечатляющих размеров. За восемь месяцев этого года в Москве было введено в строй 2,7 млн кв. м жилых площадей, а до конца года московские власти обещают построить еще 1,7 млн кв. м. В ближайшие годы мэрия обещает не останавливаться на достигнутом - в 2004 г. в Москве будет возведено более 4 млн кв. м жилья, а в 2005 и 2006 г. этот показатель превысит 5 млн кв. м. Между тем, как отмечают некоторые эксперты, на столичном рынке недвижимости уже появляются первые признаки затоваривания, что в перспективе может привести к резкому спаду. Возможно, что особого смысла покупать недвижимость сейчас нет - уже через год цены могут существенно снизиться.
В текущем году по сравнению с 2002 г. стоимость жилья в столице выросла почти в два раза. "Сейчас цена самого простого панельного дома в Москве начинается от 1000 долл. за квадратный метр (его себестоимость при этом равна всего 250 долл. - прим. РБК)", - заявили РБК в одной из московских риэлторских компаний. Правда, по мнению ряда экспертов, радоваться росту цен не стоит: в столице раздувается банальный спекулятивный пузырь, который во многом зависит от благоприятной ценовой конъюнктуры на рынке нефти. "В России есть серьезные исследования, согласно которым существует корреляция между ростом цен на недвижимость в Москве и ценами на нефть, - говорит менеджер "Альфа-Банка" Виктор Минц. - Грубо говоря, увеличение стоимости нефти трансформируется в рост доходов достаточно широкой группы людей, которые потом и начинают активно покупать недвижимость". Ажиотажный спрос на недвижимость формируется во многом и за счет того, что из-за выросших ожиданий будущих доходов многие граждане начали покупать жилье в кредит.
По мнению начальника аналитического отдела банка "УралСиб" Владимира Мальханова, в конечном итоге нефтяное происхождение притекающих на рынок недвижимости денег ведет к постепенному надуванию пузыря. Кроме зависимости от нефтяных денег, проблема также в том, что большая часть денег привлекается в ипотеку с мирового рынка, то есть условия обслуживания кредитов "завязаны" на мировую ситуацию. "Дело в том, что московский рынок недвижимости зависит от нескольких макроэкономических факторов. Есть два способа взять ипотечный кредит на покупку жилья. Первый - это, скажем, на 10 лет под жестко установленный процент, например, 12%. Второй - это фиксированная ставка, например, 7-9% плюс лондонская ставка "Либор"", - сказал RBC daily г-н Мальханов. Последняя напрямую зависит от общемировой ситуации: если в США, например, будут подняты процентные ставки, то ставка "Либор" начнет расти. "В результате заемщикам придется отдавать больше, чем они изначально рассчитывали, - рассказывает Владимир Мальханов. - С ростом процентных ставок в мире начнут сокращаться и доходы крупнейших российских компаний, которые в конечном итоге будут меньше платить своим сотрудникам".
Быстрому раздуванию жилищного пузыря в Москве способствует и то, что жилье сейчас покупается в столице, собственно, не для жилья, а для последующей ее перепродажи с целью получения дохода. "Довольно много людей инвестировало в недвижимость с целью сохранения и увеличения своих сбережений, поэтому, если в силу макроэкономических причин рост цен затормозится или если начнется снижение цен, эти люди немедленно бросятся выводить свои вложенные средства из недвижимости, что может превратить "легкий спад" в "тяжелый обвал"", - полагает Виктор Минц из "Альфа-Банка". В одной из крупнейших московских риэлторских компаний РБК также подтвердили, что жилье сейчас превратилось в один из финансовых инструментов. "Недвижимость в Москве сейчас не столько "место для жизни", сколько объект инвестирования. Доходность при вложении в жилье в настоящий момент в разы выше, чем банковские депозиты", - заявили RBC daily в крупной московской компании, занимающейся недвижимостью. По оценкам аналитического центра IRN.RU, доходность вложений в столичную недвижимость сейчас в шесть раз превышает доходность по банковским валютным депозитом. Как отмечает Владимир Мальханов, росту цен на жилье в Москве способствует наплыв обеспеченных граждан из регионов. "Тенденцию притока денег из регионов в Москву подтверждают остатки на корсчетах. Сейчас 70% приходится на столицу и лишь 30% на регионы, тогда как раньше соотношение было 50 на 50", - говорит г-н Мальханов. Между тем уже сейчас в Москве появляются первые признаки "затоваривания" рынка недвижимости. По данным РБК, питерская корпорация "Строймонтаж", активно возводящая жилье в столице, сейчас также строит дома без предварительной продажи большинства квартир в них покупателям. В результате такого затоваривания столичного рынка недвижимости стоимость жилья в Москве может резко пойти вниз, что означает для инвесторов потерю вложенных средств. По мнению участников рынка, инвесторы уже сейчас начинают проявлять беспокойство.
По мнению президента Восточной финансовой компании Андрея Годзинского, пирамида, строящаяся на московском рынке недвижимости, в случае ее обвала повлияет на всю российскую экономику. "Строительство жилья финансируется из двух источников - банковских кредитов и бюджета, которые оба, по сути, представляют собой деньги простых граждан, т. е. кредиторов этого процесса, - сказал РБК Андрей Годзинский. - Дальше из бюджета (или кредитов) деньги попадают к риэлтору, который затем их отдает строителю. Каждый из них на этом получает определенный процент, и их совершенно не волнует, что понастроенные многоэтажки стоят незаселенными, так как у других граждан, т. е. дебиторов этого процесса, на это просто нет денег. В конечном итоге, для того чтобы избавиться от своих явно перегруженных обязательств, государство может устроить дефолт, как это было в 1998 году".
Новости